2022年第二批集中供地盘点:分化持续,部分民企拿地意愿回升

类型:行业热点 加入时间:2022-10-14 10:58:50 点击数:954 来源:中房网


  9月29日,长春2022年第二批集中供地落下帷幕,此次推出的3宗地块最终2宗底价成交,揽金约5.2亿元。至此,22个重点城市今年第二批集中供地已全部完成。

  从此次集中供地的整体结果来看,第二批集中供地整体表现较为平淡。虽然土拍规则仍较为宽松,但溢价率依然低位运行,城市之间表现依旧冷热不均,国央企依旧是拿地主力。不过,值得注意的是,此轮土拍中部分民企也开始展现了参拍热情。业内预计,随着行业利好政策逐步显效,如烂尾事件等风险亦会逐步消除,市场信心有望获得提升,同时也将带动房企拿地积极性提升。

  444宗地揽金近5450亿元

  据中房网不完全统计,今年22城第二批集中供地总成交住宅用地(含综合用地)444宗,土地成交面积2116.86万平方米,土地出让金总额达5449.34亿元,整体溢价率约为3.05%。

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  从土地供应情况来看,此次集中供地共计推出484宗地块,较今年第一批次仅增加了10宗(详见:2022年首批集中供地盘点!),两次供应规模差距较小。

  其中,成都是本批次唯一供应地块超过50宗的城市,其以55宗的供应量领跑;其次是杭州和南京,分别供应了45宗和44宗地块。与之形成鲜明对比的是,长春第二批集中供地仅挂牌3宗宅地,是22城中仅有供应地块为个位数的城市。而在首轮集中供地中,长春也是供地最少的城市,仅挂牌2宗地块。

  城市土拍热度持续分化

  从各城土拍热度来看,与今年首批集中供地的冷热分化相似,此轮集中供地城市之间的热度分化依旧明显。

  如本轮集中供地中,深圳的土拍热度较高,推出的16宗地块最终成交14宗,其中有9宗地块溢价触顶,5宗进入摇号阶段,整体溢价率为9.33%,为22城中最高的城市。合肥地块的溢价表现也不俗,本轮溢价率达7.93%,位居第二。广州以6.55%位居溢价率第三。还有北京、上海和杭州,市场热度表现也尚可。据悉,北京、杭州第二轮集中供地均有半数地块溢价成交;上海此轮集中供地无一流拍且有2/3的地块溢价成交。

  另一方面,天津、郑州、沈阳、长春的土拍热度则降至冰点,除一部分地块提前终止出让、流拍外,成交地块价格均以底价成交,溢价率为0。与此同时,武汉、重庆两个城市土拍保持低位运行,整体溢价率不足1%。

  土拍规则整体仍较温和

  从土拍规则上看,第二批集中供地多数城市的政策仍保持了此前宽松态势。如多数城市取消或降低配建要求,一定程度上减少了企业开发成本;部分城市对竞拍主体要求方面仍有所降低,如放松资质要求、下调保证金比例、延长付款周期等;还有个别城市取消了部分地块的限价要求等。

  同时,值得注意的是,经过几轮土拍规则的适应与调整,此次集中供地部分城市的规则趋于保持稳定,如此次厦门、武汉、无锡、苏州等8城的土拍政策与今年首轮相比未有明显的变化。整体来看,本轮土拍规则整体仍较为温和。

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  部分民企展现参拍热情

  从拿地房企来看,自去年第二批次起,国央企逐渐成为主力军。而从本轮集中供地各城的表现来看,毋庸置疑,国央企依旧为各城拿地主力。

  不过,本轮集中供地中,部分城市的民企拿地意愿也有所回升。如在杭州土拍中,民企的拿地力度相对较强,其拿地金额占比68%;又如上海此次供地,部分中小民企表现也较为亮眼,富绅以总价3.72亿元获得的青浦区某地块,恒文以总价9.1亿元竞得青浦朱家角地块。还有部分久未在上海获地的民营房企也显示出较高的参拍热情,如新城控股,作为长宁区新泾镇地块的6位竞买人之一,其上一次在上海公开市场上拿地还是2020年5月。

  在合肥的土拍中,安徽本土民营房企乐富强和文一在本批次土拍中均有斩获,伟星更是参与了 9 宗地块的报名。

  在济南的土拍中,济宁瑞马、德州东海、银丰、鑫都等民企参拍较为积极,其中瑞马、银丰均参与了多宗地块的竞拍。此外,本轮土拍中广州、青岛、长沙等地民企参与意愿也有明显上升。

  业内人士表示,行业目前仍然处于低谷期,今年以来各地的土拍,主要参与者都是央国企。民营企业在当下有愿意出来拿地,侧面反映了其对自身资金安全的底气,以及对能穿越行业周期波动的信心。

  对此,中房研协测评研究中心指出,一味地依靠国央企和城投托底并不是长久之计,大部分民企拿地能力的恢复,才是未来土地市场热度恢复的重要因素。房企面临着拿地难、融资难的现实困难,究其原因主要是民营房企长期缺乏政策的支持。而没有市场化民营房企的参与,地产市场终将失去活力。因此,要尽快走出房地产市场的低谷期和维持土地市场的长期稳定,从紧迫性和必要性上来看,需要吸引更多市场化运作的房企进场拿地。在当前房企风险仍然突出、市场预期再次转弱的情况下,当务之急恐怕还要给房企输送适当的流动性,行业政策仍有发力空间从根本上解除房企的流动性危机,特别是要呵护优秀民营房企主体,打通民营房企的资金链“阻梗”,以鼓励土地交易市场的活跃。

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